Квартира «под ключ»

Квартира «под ключ» - Новые дома в Биробиджане.

Фото автора

Новые дома в Биробиджане.

В России взят курс на отказ от долевого строительства жилья. Будет ли  оно в итоге доступнее в нашем регионе?

Даешь ипотеку!

Премьер Дмитрий Медведев в интервью российским телеканалам назвал долевое  строительство  в нашей стране «наследием недоразвитого  жилищного рынка». «В других странах не существует долевого строительства. Ипотека – да. Взял деньги в банке по нормальной ставке, купил квартиру и забыл об этом». Премьер призвал застройщиков  выполнить действующие договоры, а на будущее постепенно уходить от долевого строительства в «нормальную цивилизованную ипотеку», сообщили СМИ.

Цена кредита

Дмитрий Медведев не уточнил, какую ставку принято называть «нормальной», что это за «другие страны» и какова там ставка за кредит. Полагаю, в век Интернета «проценты» и «страны» — не секрет. Включаю компьютер, захожу в Интернет и узнаю, что в 2017  году жители Японии  брали ипотечные кредиты под  два- три процента годовых, Китая – пять-семь, Германии – три-пять, США – три с половиной-семь процентов годовых. В этом же списке Россия, где «нормальный» ипотечный кредит можно получить под 12 процентов годовых. Сегодня Сбербанк предлагает оформить ипотеку на первичном рынке жилья, то есть в новостройке,  не каждой, а только аккредитованной организации, под 7,4 процента годовых. Это сроком на пять лет. А если на 12 лет, то ставка за кредит – 7,9 процента. Реально она выше. На вторичном рынке ипотека  в ЕАО дороже.

Дольщиков не будет

Тем временем, чтобы  в ближайшие три года  в стране не было обманутых дольщиков, группа депутатов внесла в Государственную думу очередной законопроект, примут который, скорее всего, уже в 2018 году. В Интернете опубликовано мнение Николая Николаева, руководителя комитета нижней палаты парламента. По его словам, закон будет первым шагом к отказу от схемы долевого строительства.

Напомню нашим читателям действующую схему. Подрядная организация, по-другому застройщик, объявляет публично о начале возведения многоквартирного дома, предварительно посчитав его стоимость. Поскольку у застройщика  своих денег на сооружение здания практически нет, то подрядчику могут дать кредит в банке под большой процент, что приведет к заметному удорожанию стоимости квадратного метра жилья. Другой путь – собрать деньги (взносы) будущих жильцов дома и согласно договорам построить квартиры с черновой отделкой. Такое жилье для дольщиков обходится гораздо дешевле. Сотни, если не тысячи семей в Биробиджане, участвуя в долевом строительстве, улучшили свои жилищные условия. По желанию  дольщиков немало квартир построено  «под ключ», то есть без недоделок. Заходи – живи!

При существующей схеме долевого строительства жилья будущий собственник квартиры ориентируется на договор с застройщиком, его честность и порядочность. К сожалению, в России появились обманутые дольщики –  люди, которые не получили обещанные квартиры, потеряли свои деньги, и немалые. Потому в стране намечено перейти от долевого строительства к его проектному банковскому финансированию. Дольщиков как таковых не должно быть. А какова окажется цена жилья в нашей области, будет ли оно доступнее?

— На протяжении ряда лет у нас в области самая низкая цена жилья среди  субъектов Дальневосточного федерального округа. Сегодня на первичном рынке в Биробиджане можно купить квартиру по 35 тысяч рублей за квадратный метр, — рассказывает Александр Миронов, председатель совета директоров компании ООО «Стройсервис».

– А  цена трехлетней давности была 37 – 38 тысяч рублей за квадратный метр, — включается в разговор Николай Миронов, генеральный директор компании.

— Биробиджан – не Москва и даже не Хабаровск. Зарплата в автономии оставляет желать лучшего. 35 тысяч рублей за квадратный метр — не каждому человеку по карману. Я помню время, когда квартиры в Биробиджане строили и продавали дольщикам по 10-11 тысяч рублей за квадратный метр, — говорю моим собеседникам.

— Мы продавали даже по восемь тысяч рублей. Затраты увеличились: готовых стройплощадок в Биробиджане, что были ранее, практически нет, их надо создавать, то есть  завозить дорогой гравий для той же вертикальной планировки, прокладывать водопроводные и канализационные сети, подводить линии электропередачи, платить немалые деньги за техническое присоединение к электросетям, строить дороги и так далее. Это  очень большие затраты, и они входят в стоимость квадратного метра жилья. Хотя, по-хорошему, такого не должно быть.

Другой момент: увеличилась в два-три раза стоимость материалов и конструкций. Тот же теплоозерский цемент обходился ранее 800 рублей за тонну. Сегодня он больше трех тысяч рублей за тонну. С нового года ожидаем очередное повышение его стоимости на три-четыре процента, поскольку растут тарифы на электроэнергию и затраты на перевозку.

Перейдем к другой схеме

—  Я дал распоряжение  уйти от института долевого строительства. Нам, застройщику, придется еще год-два работать по старой схеме согласно действующему законодательству. У нас есть площадки и разрешение на возведение  домов. Мы заранее знали о переменах, которые намечались в строительстве. Узаконили свои объекты, сделали все, чтобы плавно перейти от одной схемы строительства жилья к другой.

 — Какие вы видите трудности и проблемы в переходный период?

— В нашем регионе, насколько я знаю, у застройщиков своих оборотных средств нет. Мы строим жилье за деньги заказчиков, при долевом строительстве привлекаем деньги граждан. Соответственно при работе в новом формате предполагается активное участие банков. Они сегодня, при нынешнем законодательстве, очень осторожно относятся к кредитованию, в частности, выдаче ипотечных кредитов. Банки страхуют  себя на 200, а то и 300 процентов. Берут в залог квартиру, страхуют саму сделку, обязывают непосредственно физическое лицо, которое  занимает деньги, составлять, давать расписки-завещания на всякий случай. Как банки будут работать с нами в новых условиях, пока непонятно. Возможно, произойдет отбор застройщиков по каким-то критериям. Каковы они будут  конкретно в нашем регионе, тоже неясно. Сегодня рассуждать на эту тему сложно еще и потому, что в области расположены в основном филиалы банков. Их головные структуры и руководители работают либо в Москве, либо в других регионах. Надеемся, что появится первый опыт работы в новых условиях в самодостаточных субъектах Российской Федерации, где у строителей имеются оборотные средства. В Москве они, наверное, все «прокачали»: саму сделку будут вести банк и застройщик. Таким образом, физлицо  оградят  от рисков. Хотят, чтобы «физики» (физические лица – Н.Н.) в этом деле не участвовали. Какова при этом будет стоимость жилья в нашем регионе непонятно,- размышлял Николай Миронов.

Цена квартир вызывает огромный интерес у многих граждан страны. Российское информационное агентство Новости  со ссылкой на слова Никиты Стасишина, заместителя главы Минстроя РФ, сообщило, что «переход  от долевого строительства к проектному банковскому финансированию может увеличить стоимость жилья минимум на пять – семь процентов». «Это самый острый вопрос сейчас для Минстроя, потому что нам надо увеличивать объемы и улучшать качество жилья и при этом строить его доступным, и не только за счет доступности ипотечных ставок», — сказал Стасишин. По словам замминистра, многое будет зависеть от предложений банков и позиции регулятора», подчеркивает РИА Новости.

Строить жилье, доступное людям

— Наш маленький регион с нашей себестоимостью жилья за квадратный метр под 35 тысяч рублей и низкой покупательной способностью населения не будет интересен банкам как инвесторам, то есть они не смогут зарабатывать деньги на строительстве домов. Возможно, начнут диктовать свои условия продажи квартир. Мол, продавайте по 40-45 тысяч рублей за квадратный  метр. С учетом интересов финансовой структуры окажется завышенной цена квадратного метра жилья. Крупному застройщику, который, обладая ресурсами, может возвести многоквартирный дом самостоятельно, также не интересно предлагать квартиры по себестоимости. Продать построенное жилье за более высокую цену не получится в силу неплатежеспособности тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, — говорили мне строители. Безусловно, можно поискать людей с «тугим кошельком» за пределами области, что уже советовали нашим организациям.  «Биробиджанстрой» предпочел искать за пределами ЕАО работу.

Своим мнением о возможностях снижения цены квадратного метра жилья поделился с корреспондентом газеты Николай Канделя, заместитель председателя правительства ЕАО.

По его словам, говорить о том, что стоимость квадратного метра жилья будет снижена, наверное, преждевременно. Он предположил, что цену  снизят не банки, а с помощью другой системы. Сегодня на федеральном уровне созданы определенные уполномоченные структуры для того, чтобы определить стоимость строительных материалов и изделий. Их список будет внесен в государственную информационную систему с указанием цены материалов не от перекупщиков, а от производителей. Проектно-сметные работы будут выполнять с учетом цен, определенных  в списке.  Аналитики прогнозируют, что закупка материалов и конструкций по ценам производителей позволит снизить стоимость строительства жилья от 10 до 30 процентов. Однако правило распространится только на строительные организации, которые используют деньги региональных бюджетов и федерации. Защитить такую смету, пройдя государственную экспертизу, можно будет при условии, что застройщики купят материалы и конструкции по ценам, определенным  в государственной информационной системе. «При таких условиях строительства квадратный метр жилья, возможно, подешевеет, – сказал Николай Канделя. Он добавил, что в настоящее время  все больше говорят о возведении доступного жилья по так называемым социальным нормам, более широком применении типовых проектов,  повышении этажности строительства, что так же должно сказаться на снижении стоимости квартир.

Не будем спешить с выводами, уважаемый читатель.  Законопроект, внесенный в Государственную думу, о котором шла речь в начале публикации, еще не закон. Надеюсь, депутаты его внимательно прочитают, осмыслят и внесут свои предложения.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *