Приоритеты изменили

Приоритеты изменили

Полумеры на рынке ипотечных кредитов жилищную проблему не решат

В начале этого года Госдума приняла поправки к закону «Об ипотечных ценных бумагах». В соответствии с поправками первоначальный взнос по ипотечным кредитам понижен с 30 до 20 процентов. Привела ли эта мера к увеличению объемов ипотечных кредитов, доступнее ли они стали для населения области? Эти вопросы корреспондент «Биробиджанской звезды» задал Валерию Нещетному, генеральному директору ОАО «Региональный оператор», который ряд лет работает на ипотечном рынке автономии.

— Валерий Григорьевич, депутаты, приняв поправки к закону сразу в трех чтениях, считали, что новшество оживит ипотечный рынок, повысит активность банков, что благоприятно скажется на темпах строительства и покупки жилья?

Читал в прессе и другие мнения. Мол, «ура» кричать рано, уменьшение первоначального взноса не решит жилищную проблему. Применительно к нашей области что мы имеем в действительности?

— Если сравнивать ситуацию с ипотекой в 2008-2009 годах, то сдвиги к лучшему есть. Главное — на ипотечный рынок вернулись заемщики и кредитные организации, которые два года назад ушли с него по причине экономического кризиса. Тогда наблюдалось в этом деле затишье. Был определенный психологический настрой. Потенциальные заемщики выжидали: полагали, снизятся цены на квартиры. Второй момент – людей не устраивали условия кредитования, потому что банки подняли ставки за кредит от 15 до 30 процентов. Этот диапазон ставок для ипотеки явно не подходит. И третий момент — в кризис снизилась и платежеспособность населения. В ряде секторов экономики практически не росла, а снижалась зарплата, часть людей вообще потеряла работу.

Сегодня цифры говорят, что от кризиса мы уходим. За первые четыре месяца этого года только мы выдали одиннадцать кредитов. Результат для нашей организации, безусловно, мог быть лучше. Но у нас не хватает средств. Сегодня мы оформляем для себя кредит. Будут у нас деньги, тогда у организации появится возможность увеличить темпы ипотечного жилищного кредитования.

У главного участника этого процесса – Сбербанка – также наблюдается рост количества ипотечных кредитов.

— Выходит, что ипотека оживилась, стала доступнее, чем в 2008 – 2009 годах. Читал в прессе, что Агентство ипотечного жилищного кредитования разработало схему взаимодействия с банками для закрепления процесса оживления на ипотечном рынке. В этой связи что бы вы сказали нашим заемщикам?

— Действительно, в результате принятых мер, в основном федеральным правительством, система ипотечного кредитования, работающая по федеральным стандартам под эгидой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), сегодня занимает около 25 процентов рынка. И если внимательно проанализировать условия кредитования заемщиков в нашей системе, то она для них наиболее льготная по сравнению с банковской системой. Поэтому более привлекательна. Имеются в виду затраты при получении кредитов и процентные ставки для заемщика. Но сегодня есть одно «но», которого ранее не было: Москва ориентирует нас на то, чтобы вся структура выдавала кредиты для приобретения гражданами жилья прежде всего на первичном рынке, которое построено и строится. Такова сегодня позиция федерального центра. Ранее наши клиенты были в основном на вторичном рынке.

— По сути, у Москвы новая позиция?

— Да, такая позиция – приоритет. На сегодня заключены договоры и прописаны наши взаимоотношения с банками. Однако у нас в области, на мой взгляд, мало потенциальных клиентов, которые готовы приобретать такое жилье. Приобретать именно у застройщиков, а не у тех людей, которые купили его у строителей ранее – т.е. инвестировали свои деньги в строительство жилья и сейчас пытаются вернуть их себе в увеличенном количестве. Этот вариант по нашим условиям ипотеки не проходит. Необходимо приобретать жилье, подчеркиваю, непосредственно у застройщиков, чтобы поддержать наши строительные компании, развитие строительной сферы и сопутствующих отраслей промышленности.

— В принципе интересное направление развития рынка ипотеки. Однако знаком с мнениями экспертов, которые утверждают, что сегодня главная проблема не в доле первоначального взноса, а в высокой стоимости квадратного метра жилья. Каково ваше мнение?

— Безусловно, так, и я прямо скажу, есть проблемы, которые решаются непросто. Наши застройщики в области, не секрет, заключив договоры с дольщиками, нарушают договорные сроки сдачи объектов. Таких примеров предостаточно. И начинаются выяснения отношений  в судах. Суды, естественно, становятся на сторону дольщиков и обязывают застройщиков выплачивать штрафные санкции. У застройщиков, как правило, «лишних» денег нет. В результате получаются трудно решаемые проблемы. Знаю дома, где квартиры не продали с прошлого года. Вот и в Биробиджане строят сегодня многоквартирный дом , запланировано по договорам  через два месяца сдать его в эксплуатацию. Коробка готова. Но такое жилье не отвечает условиям ипотеки. Есть еще момент: Москва требует от нас, чтобы при оформлении ипотечных документов мы исходили из цены квадратного метра жилья, утвержденного по области Министерством регионального развития. На сегодня она составляет 19450 рублей за квадратный метр. А застройщик предлагает покупателям жилье от 25 до 30 тысяч рублей за квадратный метр.  Вот вам очередная нестыковка.

Вторичный рынок для нас был проще в работе. Здесь можно было эффективнее наращивать объемы ипотечных кредитов. Почему я говорю про объемы?  Для нашей организации они важны: мы существуем и развиваемся за счет именно больших объемов кредитов. Потому операторы АИЖК на местах со второго полугодия будут иметь два договора с Москвой – по первичному и вторичному рынку жилья. Если на первичном рынке мы сможем работать без ограничений и Москва все наши кредиты будет покупать  и рефинансировать, то на вторичном рынке мне, как кредитору-оператору, определили объем кредита всего 2280 тысяч рублей. Это деньги для трех человек.

— Какова сегодня ставка рефинансирования кредита?

— Ранее ставка рефинансирования была «привязана» к соответствующей ставке Центробанка. Она снижалась — мы уменьшали ставку. Кредит по самой низкой ставке – 9,8 процента годовых – мы выдали в марте этого года, хотя в прошлом году выдавали займы и под 15-16 процентов. По первому кварталу ставка сформировалась в пределах десяти процентов годовых. С мая ставки вновь подняли. Минимальная на сегодня – 11,5 процента. Это если заемщик лично страхуется. Не страхуется – 12,2 процента. Разница для человека, конечно, ощутима.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *